Hausverwaltung
Wenn Sie beispielsweise mehrere Ferienwohnungen besitzen und einen Verwalter suchen, dann sind wir auch
gerne Ihr kompetenter Partner.
Hausmeisterservice
Nutzen Sie auch unseren Hausmeister- und Handwerkerservice, falls es mal Probleme rund um die Immobile gibt.
Der Besitz einer Ferienimmobilie bietet viele Vorteile – ein Rückzugsort in der Natur, eine persönliche Oase am Meer oder ein charmantes Chalet in den Bergen. Doch oft steht die Frage im Raum, ob man die Immobilie nur für den eigenen Gebrauch behalten oder durch Vermietung an Gäste auch wirtschaftlich nutzen sollte. Die Entscheidung will gut durchdacht sein: Welche Vorteile bringt die Vermietung? Welche Risiken und Verpflichtungen sind damit verbunden? Nachfolgend beleuchten wir die wichtigsten Überlegungen und Abwägungen, die Ihnen helfen können, eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Themen rund um die Ferienvermietung:
Überlegungen vor der Erstvermietung
Wann ist Ferienvermietung gewerblich?
Ferienvermietung als Gewerbe oder Kleingewerbe?
Gewinnerzielungsabsicht bei einer Ferienimmobilie
Umsatzsteuerpflicht bei der Ferienvermietung
Ferienimmobilie: Privatvermögen oder Betriebsvermögen?
Nutzungsänderung: Wohnung in Ferienwohnung umwandeln
Muss ich eine Ferienimmobilie anmelden?
Die Erstvermietung einer Ferienwohnung kann aufregend, aber auch herausfordernd sein. Es gibt zahlreiche Faktoren zu beachten, um einen reibungslosen Start zu gewährleisten und eine attraktive Unterkunft für Gäste zu schaffen. Hier sind die wichtigsten Punkte, die Sie berücksichtigen sollten:
Rechtliche Voraussetzungen klären
Informieren Sie sich über lokale Vorschriften und rechtliche Rahmenbedingungen für die Vermietung von Ferienwohnungen. In vielen Regionen sind spezielle Genehmigungen erforderlich oder es gibt Vorschriften zur Registrierung und zur Abführung von Tourismusabgaben.
Versicherungen abschließen
Eine reguläre Wohngebäude- oder Hausratversicherung reicht oftmals nicht aus. Überlegen Sie, ob Sie eine spezielle Vermieterhaftpflichtversicherung oder eine sonstige Ferienhausversicherung abschließen möchten, um sich gegen Schäden durch Gäste oder andere unvorhergesehene Ereignisse abzusichern.
Professionelle Vermarktung
Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie vermieten möchten, aber wenig Zeit haben sich selbst darum zu kümmern, dann kann eine professionelle Ferienvermietungsagentur die ideale Lösung sein. Diese übernimmt alle wichtigen Aufgaben: Von der Vermarktung und Gästekommunikation über die Buchungsabwicklung bis hin zur Schlüsselübergabe sowie die Reinigung und Wartung der Immobilie.
Ferienvermietungsagenturen verfügen über umfangreiche Erfahrung, um Ihre Immobilie optimal zu präsentieren und höhere Auslastungen zu erzielen. Sie kümmern sich um rechtliche Anforderungen, lösen Probleme vor Ort und sorgen für zufriedene Gäste – während Sie sich entspannt zurücklehnen können. So bleibt Ihre Immobilie in guten Händen und Sie profitieren von den Einnahmen ohne den zeitlichen Aufwand.
Ausstattung und Komfort
Statten Sie die Ferienwohnung so aus, dass sie den Ansprüchen Ihrer Zielgruppe gerecht wird. Eine gut ausgestattete Küche, schnelles WLAN, bequeme Betten und durchdachte Details wie Hygieneartikel oder Informationsmaterial zur Umgebung können den Unterschied machen. Wir helfen Ihnen gerne bei der Planung.
Preisgestaltung
Recherchieren Sie die Preise vergleichbarer Unterkünfte in Ihrer Region, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Denken Sie auch an saisonale Schwankungen und überlegen Sie, ob Sie Rabatte für längere Aufenthalte anbieten möchten. Gerne sind wir Ihnen bei der Preisgestaltung behilflich.
Reinigungs- und Wartungspläne organisieren
Eine gründliche Reinigung nach jedem Aufenthalt ist entscheidend für positive Bewertungen. Überlegen Sie, ob Sie dies selbst übernehmen oder eine professionelle Reinigungsfirma beauftragen möchten. Auch die regelmäßige Wartung Ihrer Immobilie, wie beispielsweise etwa das Überprüfen von Geräten und Möbeln, sollte in Ihren Überlegungen eingeplant werden. Wir bieten Ihnen einen umfangreichen Service und übernehmen auch derartige Tätigkeiten, so dass Sie sich um nichts kümmern müssen.
Kommunikation mit Gästen
Klare und schnelle Kommunikation ist entscheidend für eine positive Gästebindung. Bereiten Sie Willkommensnachrichten, Anreiseinformationen und eine Gästemappe vor, die alles Wichtige rund um die Unterkunft und die Umgebung enthält. Auch diese Arbeiten übernehmen wir gerne für Sie
Hausregeln festlegen
Legen Sie klare, aber faire Hausregeln fest, die den Umgang mit der Immobilie regeln (z. B. Rauchen, Haustiere, Lärmzeiten). Diese sollten den Gästen vor der Buchung und während ihres Aufenthalts transparent kommuniziert werden.
Bewertungen einholen und auf Feedback reagieren
Gästebewertungen sind entscheidend für Ihren Erfolg. Bitten Sie Ihre Gäste nach dem Aufenthalt um eine Bewertung und reagieren Sie auf Feedback – sowohl positiv als auch kritisch. So zeigen Sie, dass Ihnen das Wohl Ihrer Gäste am Herzen liegt.
Wenn Sie diese Aspekte beachten, steht einem erfolgreichen Start in die Vermietung Ihrer Ferienwohnung nichts mehr im Weg!
Ob die Vermietung einer Ferienimmobilie als gewerblich (Erfordert einen Gewerbeschein durch eine Gewerbeanmeldung) oder privat eingestuft wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend sind hierbei das Ausmaß der Vermietungstätigkeit, die Organisation sowie die Gewinnerzielungsabsicht. Hier sind die wesentlichen Kriterien:
Häufigkeit der Vermietung
Eine gelegentliche Vermietung - etwa während Ihrer eigenen Abwesenheit - wird in der Regel als private Vermögensverwaltung angesehen. Bei einer regelmäßigen oder dauerhaften Vermietung kann jedoch eine Gewerblichkeit angenommen werden. Zu unterscheiden ist daher, ob Sie ihre Ferienimmobilie mit Eigennutzung (Mischform) oder ohne Eigennutzung ausschließlich an Feriengäste vermieten möchten.
Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie ausschließlich nur an Feriengäste vermieten wollen, dann gilt folgende Regelung:
• Wird die Ferienimmobilie an mindestens 75% der am Standort üblichen Vermietungstage vermietet, dann geht das Finanzamt üblicherweise von einer gewerblichen Vermietung aus.
• Wird die Ferienimmobilie nicht an mindestens 75% der am Standort üblichen Vermietungstage vermietet, dann geht das Finanzamt üblicherweise von einer privaten Vermietung aus.
Weiter ist auch von einer gewerblichen Vermietung auszugehen:
• wenn Sie Über eine Ferienvermietungsagentur vermieten und es keine Eigennutzung gibt oder
• wenn Sie mehrere Ferienimmobilien an Feriengäste vermieten oder
• wenn Sie einen jährlichen gewinn von über EUR 24.500 erzielen
Bei der Mischform (Eigennutzung und Vermietung) können Sie ein Gewerbe beim Finanzamt anmelden. Wenn Sie ein Gewerbe anmelden und ein Gewerbeschein haben, dann können Sie von steuerlichen Vorteilen (Ansetzung von Werbungskosten) profitieren. Wichtig hierbei ist aber, dass Sie eine Gewinnerzielungsabsicht (Innerhalb der nächsten 30 Jahre muss ein Gewinn erwirtschaftet werden) nachweisen und die Vermietungstätigkeiten beispielsweise nicht als Liebhaberei eingestuft werden. Zu beachten ist aber, dass man die Dauer der Eigennutzung und Vermietung dem Finanzamt genau darlegen muss.
Sollten Sie die Ferienimmobilie ausschließlich selbst nutzen, dann müssen Sie natürlich auch kein Gewerbe anmelden, da Sie ja auch keine Mieteinnahmen erzielen.
Liegt eine gewerbliche Vermietung vor, dann gibt es folgende zwei Möglichkeiten:
• Vermietung als Gewerbe (Gewerbebetrieb)
Wer ein Gewerbe führt muss beispielswiese folgende Punkte beachten:
o Handelsregistereintrag
o Gewerbesteuer abführen
o Umsatzsteuer abführen und Vorsteuer geltend machen
o Buchführungspflicht
• Vermietung als Kleingewerbe
Ab 2025: EUR 25.000 Umsatz im Vorjahr, EUR 100.000 € im laufenden Jahr
Bis 2024: EUR 22.000 Umsatz im Vorjahr, EUR 50.000 € im laufenden Jahr
Möglich, wenn das Jahreseinkommen aus der Vermietung unter EUR 25.000 (Ab 2025; bis 2024 waren es EUR 22.000) liegt. Hier gilt dann die Kleinunternehmerreglung nach § 19 UStG vor. Dies hat zur Folge, dass Sie umsatzsteuerrechtlich als Nichtunternehmer behandelt werden und bei Ihren Rechnungen an die Feriengäste keine Mehrwertsteuer berücksichtigen müssen (Sie müssen keine Umsatzsteuer ausweisen und abführen; sind von USt-Voranmeldungen und Erklärungen befreit; aber auch kein Anspruch auf Vorsteuerabzug). Seit 2025 entfällt auch die die Pflicht zur Prognoserechnung – Schätzung zu Jahresbeginn, ob die Umsatzgrenzen eingehalten werden.
Die Gewinnerzielungsabsicht ist ein zentrales Kriterium, um zu beurteilen, ob die Vermietung einer Ferienimmobilie als private Vermögensverwaltung oder als gewerbliche Tätigkeit einzustufen ist. Sie beschreibt die Absicht des Vermieters, mit der Vermietung dauerhaft einen wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen – also Einnahmen zu generieren, die die Kosten und Aufwendungen übersteigen. Dabei wird nicht nur betrachtet, ob tatsächlich ein Gewinn erzielt wird, sondern auch, ob die Tätigkeit von vornherein darauf ausgelegt ist, einen Gewinn zu erwirtschaften.
Wenn die Vermietung darauf abzielt, regelmäßig Gewinne zu erzielen und nicht lediglich die laufenden Kosten zu decken, kann dies ein Indiz für Gewerblichkeit sein.
Faktoren zur Beurteilung der Gewinnerzielungsabsicht
Nachhaltigkeit der Vermietung
Eine regelmäßige und dauerhafte Vermietung spricht eher für eine Gewinnerzielungsabsicht, während gelegentliche oder sporadische Vermietungen dies weniger nahelegen.
Wirtschaftliche Rentabilität
Wenn die Einnahmen die laufenden Kosten (wie z. B. Instandhaltung, Versicherung, Zinsen) langfristig übersteigen sollen, wird von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgegangen.
Persönliche Nutzung
Wird die Immobilie überwiegend selbst genutzt und nur gelegentlich vermietet, überwiegt meist die private Vermögensverwaltung. Steht sie jedoch primär Gästen zur Verfügung, deutet dies eher auf eine Gewinnerzielungsabsicht hin.
Investitionsverhalten
Werden gezielt Maßnahmen wie Renovierungen oder Marketing ergriffen, um die Attraktivität der Immobilie für Gäste zu steigern und die Einnahmen zu maximieren, spricht dies für eine Gewinnerzielungsabsicht.
Abgrenzung zur Liebhaberei: Wenn die Immobilie dauerhaft Verluste einfährt, prüfen Finanzbehörden häufig, ob eine sogenannte „Liebhaberei“ vorliegt. Hierbei handelt es sich um eine Tätigkeit, die nicht aus wirtschaftlichen, sondern aus persönlichen oder ideellen Gründen betrieben wird. In solchen Fällen entfällt die steuerliche Anerkennung der Verluste.
Ob und wann Sie Umsatzsteuer bei der Vermietung einer Ferienimmobilie zahlen müssen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. In Deutschland unterliegt die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen in der Regel der Umsatzsteuerpflicht. Hier sind die wichtigsten Aspekte, die Sie beachten sollten:
Umsatzsteuerpflicht bei Ferienvermietung
• Kurzfristige Vermietung: Die Vermietung einer Ferienwohnung für kurze Zeiträume (bis zu 6 Monate) gilt grundsätzlich als umsatzsteuerpflichtig (Kurzzeitvermietung).
• Langfristige Vermietung: Wird die Immobilie langfristig (über 6 Monate) vermietet, gilt dies grundsätzlich als umsatzsteuerfreie (Beachte Optierung zur Umsatzsteuer) Wohnraumvermietung.
Steuersätze und Vorsteuerabzug
• Regulärer Steuersatz von 19%: Gilt für die meisten Leistungen, einschließlich der Ferienvermietung.
• Ermäßigter Steuersatz von 7%: Gilt, wenn Sie Übernachtungen ohne zusätzliche Dienstleistungen wie Frühstück, Reinigungsservice oder Ähnliches anbieten (ähnlich wie in der Hotellerie).
• Vorsteuerabzug: Wenn Sie umsatzsteuerpflichtig sind, können Sie die Umsatzsteuer, die Sie selbst bei Anschaffungen, Renovierungen oder Dienstleistungen zahlen (Vorsteuer), vom Finanzamt zurückfordern.
Wenn Sie zusätzliche Dienstleistungen (Nebenleistungen) anbieten, gelten diese oft ebenfalls als umsatzsteuerpflichtig (Wenn die Leistung keinen offensichtlichen Bezug zur Übernachtung hat). Beispiele:
• Frühstück oder andere Verpflegung: 19%
• Endreinigung: 19%
• Vermietung von Fahrrädern oder anderer Ausstattung: 19%
• Nutzung von Sportgeräten: 19%
Die Einordnung einer Ferienimmobilie als Privat- oder Betriebsvermögen hat erhebliche steuerliche Konsequenzen, da sich dies auf Einkommensteuer, Gewerbesteuer, Umsatzsteuer sowie die Behandlung von Gewinnen und Verlusten auswirkt. Die Zuordnung hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird und welche Absicht mit ihr verfolgt wird.
Wann zählt die Ferienimmobilie zum Privatvermögen?
Die Ferienimmobilie gehört zum Privatvermögen, wenn:
• Private Nutzung im Vordergrund steht: Die Immobilie wird überwiegend für den eigenen Urlaub, Familienbesuche oder seltene Vermietungen genutzt.
• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen: Die Einnahmen aus der Vermietung fallen in den Bereich der privaten Einkünfte (§ 21 EStG). Dies gilt insbesondere, wenn keine aktive Geschäftstätigkeit betrieben wird.
• Kein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb vorliegt: Die Vermietung wird nicht dauerhaft und gewerblich organisiert (z. B. ohne umfangreiche Werbung, Dienstleistungen oder Angestellte).
Steuerliche Konsequenzen für das Privatvermögen:
• Einnahmen aus der Vermietung sind in der Steuererklärung unter “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ zu erfassen.
• Werbungskosten wie Zinsen, Reparaturen oder Abschreibungen können steuerlich abgesetzt werden.
• Gewinne aus einem späteren Verkauf der Immobilie sind steuerfrei, sofern zwischen Erwerb und Verkauf mindestens 10 Jahre liegen (§ 23 EStG).
Wann gehört die Ferienimmobilie zum Betriebsvermögen?
Die Ferienimmobilie zählt zum Betriebsvermögen, wenn:
• Die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird: Das ist der Fall, wenn die Immobilie regelmäßig, dauerhaft und mit Gewinnerzielungsabsicht vermietet wird.
• Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb vorliegt: Dazu zählen eine professionelle Organisation, ein hoher Vermietungsumfang oder die Erbringung von Dienstleistungen (z. B. Reinigungs- und Frühstücksservice).
• Die Immobilie überwiegend betrieblich genutzt wird: Das ist der Fall, wenn sie in einem engen funktionalen Zusammenhang mit dem Betrieb stehen.
Steuerliche Konsequenzen für das Betriebsvermögen:
• Die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie werden im Rahmen der Gewinnermittlung des Betriebs berücksichtigt.
• Abschreibungen können steuerlich geltend gemacht werden, auch auf den gesamten Anschaffungswert der Immobilie.
• Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie unterliegen der Einkommensteuer und ggf. der Gewerbesteuer – unabhängig von der Haltedauer.
• Die Immobilie ist umsatzsteuerlich relevant
In den meisten Fällen ist eine Nutzungsänderung erforderlich, wenn Sie Wohnraum in eine Ferienimmobilie umwandeln möchten. Dabei handelt es sich um eine Änderung der ursprünglichen Nutzung der Immobilie, die in der Regel einer Genehmigung durch die zuständige Baubehörde bedarf. Ob und wann eine Nutzungsänderung erforderlich ist, hängt von den lokalen Vorschriften und der geplanten Art der Vermietung ab.
Wann ist eine Nutzungsänderung erforderlich?
Regelmäßige und gewerbliche Ferienvermietung
Wenn die Immobilie regelmäßig als Ferienunterkunft an wechselnde Gäste vermietet wird, gilt dies in vielen Gemeinden als gewerbliche Nutzung. Eine solche Nutzung unterscheidet sich von der klassischen Wohnraumnutzung und erfordert oft eine Genehmigung.
Lage in einem Wohngebiet
In Wohngebieten gibt es häufig strenge Vorschriften, die darauf abzielen Wohnraum zu schützen. Die Nutzung von Wohnraum als Ferienimmobilie könnte hier problematisch sein, insbesondere wenn sie mit Lärmbelästigung oder einem erhöhten Verkehrsaufkommen verbunden ist.
Lokale Satzungen oder Zweckentfremdungsverbote
In einigen Städten oder Gemeinden, insbesondere in touristisch beliebten Regionen, gelten spezielle Zweckentfremdungsverbote (Der genehmigte Nutzungszweck liegt nicht mehr vor). Diese sollen verhindern, dass Wohnraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen wird. Eine Genehmigung zur Umwandlung ist dann nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Baurechtliche Vorgaben
Auch die baurechtlichen Gegebenheiten der Immobilie spielen eine Rolle. In einigen Fällen müssen bauliche Anpassungen vorgenommen werden, z. B. beim Brandschutz, der Barrierefreiheit oder der Ausstattung mit Rettungswegen.
Wann ist keine Nutzungsänderung erforderlich?
Gelegentliche Vermietung
Wenn Sie die Immobilie überwiegend selbst nutzen und nur gelegentlich an Gäste vermieten, bleibt die Wohnraumnutzung in vielen Fällen erhalten. Eine Nutzungsänderung ist in diesem Fall oft nicht erforderlich.
Einfamilienhäuser oder abgeschlossene Wohnungen
In einigen Gemeinden ist die Vermietung von Ferienimmobilien in Einfamilienhäusern oder vollständig abgeschlossenen Wohnungen ohne zusätzliche Genehmigung erlaubt.
Empfehlung: Eine Anfrage bei der lokalen Baubehörde sollte stattfinden, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Wenn Sie eine Ferienimmobilie vermieten möchten, sind je nach Land, Region und Art der Vermietung bestimmte Anmeldungen und Genehmigungen erforderlich.
Ob Sie Ihre Ferienimmobilie als Beherbergungseinrichtung oder als Zweitwohnsitz anmelden sollten, hängt davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen möchten: Zur Vermietung an Gäste oder hauptsächlich für Ihren privaten Gebrauch. Beide Optionen haben unterschiedliche rechtliche und steuerliche Auswirkungen, die Sie kennen sollten.
Folgende zwei Anmeldungsoptionen stehen zur Auswahl:
• Anmeldung als Beherbergungseinrichtung/Beherbergungsbetrieb
Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie ausschließlich an Feriengäste vermieten, dann müssen Sie Ihr Objekt beim zuständigen Amt (Einwohnermeldeamt/Ordnungsamt) als “Beherbergungseinrichtung“ anmelden.
• Anmeldung als Zweitwohnsitz
Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie auch selbst (ausschließlich oder Mischform) nutzen möchten, dann müssen Sie Ihr Objekt beim zuständigen Amt (Einwohnermeldeamt/Ordnungsamt) als “Zweitwohnsitz“ anmelden. Hierbei müssen Sie beachten, dass eine Zweitwohnsitzsteuer anfällt, die von der jeweiligen Gemeinde/Stadt festgesetzt wird und variieren kann.
Hier noch mal die wichtigsten Schritte, die Sie bei der Anmeldung einer Ferienimmobilie beachten sollte:
• Klären Sie, ob es sich um eine private oder gewerbliche Vermietung handelt
• Melden Sie die Ferienimmobilie bei der Stadt/Gemeinde an (Zweckentfremdung, Kurtaxe, Tourismusbehörde usw.).
• Innformieren Sie das Finanzamt und beantragen Sie eine Steuernummer (sofern erforderlich)
• Prüfen Sie die Bau- und Sicherheitsvorschriften (Nutzungsänderung, Brandschutz usw.)
• Sorgen Sie für ausreichenden Versicherungsschutz
• Beachten Sie sonstige Anmeldepflichten (Beispielsweise die GEMA-Anmeldung, wenn Sie Musikgeräte oder Fernseher in Ihrer Ferienimmobilie bereitstellen. Oder auch erforderliche Anmeldungen bei der örtlichen Tourismusbehörde)
Da die Regelungen von Region zu Region variieren, ist es ratsam, sich bei der Gemeinde genau zu informieren.
Abschließende Empfehlung: Für eine korrekte Einordnung und Vermeidung von steuerlichen oder rechtlichen Problemen ist es ratsam, sich von einem Steuerberater oder einem Experten für Vermietung in Rechts- und Steuerfragen beraten zu lassen.
