Hausverwaltung
Wenn Sie beispielsweise mehrere Ferienwohnungen besitzen und einen Verwalter suchen, dann sind wir auch
gerne Ihr kompetenter Partner.
Hausmeisterservice
Nutzen Sie auch unseren Hausmeister- und Handwerkerservice, falls es mal Probleme rund um die Immobile gibt.
Der Besitz einer Ferienimmobilie bietet viele Vorteile – ein Rückzugsort in der Natur, eine persönliche Oase am Meer oder ein charmantes Chalet in den Bergen. Doch oft steht die Frage im Raum, ob man die Immobilie nur für den eigenen Gebrauch behalten oder durch Vermietung an Gäste auch wirtschaftlich nutzen sollte. Die Entscheidung will gut durchdacht sein: Welche Vorteile bringt die Vermietung? Welche Risiken und Verpflichtungen sind damit verbunden? Nachfolgend beleuchten wir die wichtigsten Überlegungen und Abwägungen, die Ihnen helfen können, eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Themen rund um die Ferienvermietung:
Überlegungen vor der Erstvermietung
Wann ist Ferienvermietung gewerblich?
Ferienvermietung als Gewerbe oder Kleingewerbe?
Gewinnerzielungsabsicht bei einer Ferienimmobilie
Umsatzsteuerpflicht bei der Ferienvermietung
Ferienimmobilie: Privatvermögen oder Betriebsvermögen?
Nutzungsänderung: Wohnung in Ferienwohnung umwandeln
Muss ich eine Ferienimmobilie anmelden?
Was man bei der Erstvermietung einer Ferienwohnung beachten sollte?
Die Erstvermietung einer Ferienwohnung kann aufregend, aber auch herausfordernd sein. Es gibt zahlreiche Faktoren zu beachten, um einen reibungslosen Start zu gewährleisten und eine attraktive Unterkunft für Gäste zu schaffen. Hier sind die wichtigsten Punkte, die Sie berücksichtigen sollten:
Rechtliche Voraussetzungen klären
Informieren Sie sich über lokale Vorschriften und rechtliche Rahmenbedingungen für die Vermietung von Ferienwohnungen. In vielen Regionen sind spezielle Genehmigungen erforderlich oder es gibt Vorschriften zur Registrierung und zur Abführung von Tourismusabgaben.
Versicherungen abschließen
Eine reguläre Wohngebäude- oder Hausratversicherung reicht oftmals nicht aus. Überlegen Sie, ob Sie eine spezielle Vermieterhaftpflichtversicherung oder eine sonstige Ferienhausversicherung abschließen möchten, um sich gegen Schäden durch Gäste oder andere unvorhergesehene Ereignisse abzusichern.
Professionelle Vermarktung
Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie vermieten möchten, aber wenig Zeit haben sich selbst darum zu kümmern, dann kann eine professionelle Ferienvermietungsagentur die ideale Lösung sein. Diese übernimmt alle wichtigen Aufgaben: Von der Vermarktung und Gästekommunikation über die Buchungsabwicklung bis hin zur Schlüsselübergabe sowie die Reinigung und Wartung der Immobilie.
Ferienvermietungsagenturen verfügen über umfangreiche Erfahrung, um Ihre Immobilie optimal zu präsentieren und höhere Auslastungen zu erzielen. Sie kümmern sich um rechtliche Anforderungen, lösen Probleme vor Ort und sorgen für zufriedene Gäste – während Sie sich entspannt zurücklehnen können. So bleibt Ihre Immobilie in guten Händen und Sie profitieren von den Einnahmen ohne den zeitlichen Aufwand. Hier geht es zu unserer Vermieter-Anfrage
Ausstattung und Komfort
Statten Sie die Ferienwohnung so aus, dass sie den Ansprüchen Ihrer Zielgruppe gerecht wird. Eine gut ausgestattete Küche, schnelles WLAN, bequeme Betten und durchdachte Details wie Hygieneartikel oder Informationsmaterial zur Umgebung können den Unterschied machen. Wir helfen Ihnen gerne bei der Planung.
Preisgestaltung
Recherchieren Sie die Preise vergleichbarer Unterkünfte in Ihrer Region, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Denken Sie auch an saisonale Schwankungen und überlegen Sie, ob Sie Rabatte für längere Aufenthalte anbieten möchten. Gerne sind wir Ihnen bei der Preisgestaltung behilflich.
Reinigungs- und Wartungspläne organisieren
Eine gründliche Reinigung nach jedem Aufenthalt ist entscheidend für positive Bewertungen. Überlegen Sie, ob Sie dies selbst übernehmen oder eine professionelle Reinigungsfirma beauftragen möchten. Auch die regelmäßige Wartung Ihrer Immobilie, wie beispielsweise etwa das Überprüfen von Geräten und Möbeln, sollte in Ihren Überlegungen eingeplant werden. Wir bieten Ihnen einen umfangreichen Service und übernehmen auch derartige Tätigkeiten, so dass Sie sich um nichts kümmern müssen.
Kommunikation mit Gästen
Klare und schnelle Kommunikation ist entscheidend für eine positive Gästebindung. Bereiten Sie Willkommensnachrichten, Anreiseinformationen und eine Gästemappe vor, die alles Wichtige rund um die Unterkunft und die Umgebung enthält. Auch diese Arbeiten übernehmen wir gerne für Sie
Hausregeln festlegen
Legen Sie klare, aber faire Hausregeln fest, die den Umgang mit der Immobilie regeln (z. B. Rauchen, Haustiere, Lärmzeiten). Diese sollten den Gästen vor der Buchung und während ihres Aufenthalts transparent kommuniziert werden.
Bewertungen einholen und auf Feedback reagieren
Gästebewertungen sind entscheidend für Ihren Erfolg. Bitten Sie Ihre Gäste nach dem Aufenthalt um eine Bewertung und reagieren Sie auf Feedback – sowohl positiv als auch kritisch. So zeigen Sie, dass Ihnen das Wohl Ihrer Gäste am Herzen liegt.
Wenn Sie diese Aspekte beachten, steht einem erfolgreichen Start in die Vermietung Ihrer Ferienwohnung nichts mehr im Weg!
Ob die Vermietung einer Ferienimmobilie als gewerblich (Erfordert einen Gewerbeschein durch eine Gewerbeanmeldung) oder privat eingestuft wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend sind hierbei das Ausmaß der Vermietungstätigkeit, die Organisation sowie die Gewinnerzielungsabsicht. Hier sind die wesentlichen Kriterien:
Häufigkeit der Vermietung
Eine gelegentliche Vermietung - etwa während Ihrer eigenen Abwesenheit - wird in der Regel als private Vermögensverwaltung angesehen. Bei einer regelmäßigen oder dauerhaften Vermietung kann jedoch eine Gewerblichkeit angenommen werden. Zu unterscheiden ist daher, ob Sie ihre Ferienimmobilie mit Eigennutzung (Mischform) oder ohne Eigennutzung ausschließlich an Feriengäste vermieten möchten.
Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie ausschließlich nur an Feriengäste vermieten wollen, dann gilt folgende Regelung:
Weiter ist auch von einer gewerblichen Vermietung auszugehen:
Bei der Mischform (Eigennutzung und Vermietung) können Sie ein Gewerbe beim Finanzamt anmelden. Wenn Sie ein Gewerbe anmelden und ein Gewerbeschein haben, dann können Sie von steuerlichen Vorteilen (Ansetzung von Werbungskosten) profitieren. Wichtig hierbei ist aber, dass Sie eine Gewinnerzielungsabsicht (Innerhalb der nächsten 30 Jahre muss ein Gewinn erwirtschaftet werden) nachweisen und die Vermietungstätigkeiten beispielsweise nicht als Liebhaberei eingestuft werden. Zu beachten ist aber, dass man die Dauer der Eigennutzung und Vermietung dem Finanzamt genau darlegen muss.
Sollten Sie die Ferienimmobilie ausschließlich selbst nutzen, dann müssen Sie natürlich auch kein Gewerbe anmelden, da Sie ja auch keine Mieteinnahmen erzielen.
Liegt eine gewerbliche Vermietung vor, dann gibt es folgende zwei Möglichkeiten:
Die Gewinnerzielungsabsicht ist ein zentrales Kriterium, um zu beurteilen, ob die Vermietung einer Ferienimmobilie als private Vermögensverwaltung oder als gewerbliche Tätigkeit einzustufen ist. Sie beschreibt die Absicht des Vermieters, mit der Vermietung dauerhaft einen wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen – also Einnahmen zu generieren, die die Kosten und Aufwendungen übersteigen. Dabei wird nicht nur betrachtet, ob tatsächlich ein Gewinn erzielt wird, sondern auch, ob die Tätigkeit von vornherein darauf ausgelegt ist, einen Gewinn zu erwirtschaften.
Wenn die Vermietung darauf abzielt, regelmäßig Gewinne zu erzielen und nicht lediglich die laufenden Kosten zu decken, kann dies ein Indiz für Gewerblichkeit sein.
Faktoren zur Beurteilung der Gewinnerzielungsabsicht
Nachhaltigkeit der Vermietung
Eine regelmäßige und dauerhafte Vermietung spricht eher für eine Gewinnerzielungsabsicht, während gelegentliche oder sporadische Vermietungen dies weniger nahelegen.
Wirtschaftliche Rentabilität
Wenn die Einnahmen die laufenden Kosten (wie z. B. Instandhaltung, Versicherung, Zinsen) langfristig übersteigen sollen, wird von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgegangen.
Persönliche Nutzung
Wird die Immobilie überwiegend selbst genutzt und nur gelegentlich vermietet, überwiegt meist die private Vermögensverwaltung. Steht sie jedoch primär Gästen zur Verfügung, deutet dies eher auf eine Gewinnerzielungsabsicht hin.
Investitionsverhalten
Werden gezielt Maßnahmen wie Renovierungen oder Marketing ergriffen, um die Attraktivität der Immobilie für Gäste zu steigern und die Einnahmen zu maximieren, spricht dies für eine Gewinnerzielungsabsicht.
Abgrenzung zur Liebhaberei: Wenn die Immobilie dauerhaft Verluste einfährt, prüfen Finanzbehörden häufig, ob eine sogenannte „Liebhaberei“ vorliegt. Hierbei handelt es sich um eine Tätigkeit, die nicht aus wirtschaftlichen, sondern aus persönlichen oder ideellen Gründen betrieben wird. In solchen Fällen entfällt die steuerliche Anerkennung der Verluste
Ob und wann Sie Umsatzsteuer bei der Vermietung einer Ferienimmobilie zahlen müssen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. In Deutschland unterliegt die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen in der Regel der Umsatzsteuerpflicht. Hier sind die wichtigsten Aspekte, die Sie beachten sollten:
Umsatzsteuerpflicht bei Ferienvermietung
Steuersätze und Vorsteuerabzug
Wenn Sie zusätzliche Dienstleistungen (Nebenleistungen) anbieten, gelten diese oft ebenfalls als umsatzsteuerpflichtig (Wenn die Leistung keinen offensichtlichen Bezug zur Übernachtung hat). Beispiele:
Die Einordnung einer Ferienimmobilie als Privat- oder Betriebsvermögen hat erhebliche steuerliche Konsequenzen, da sich dies auf Einkommensteuer, Gewerbesteuer, Umsatzsteuer sowie die Behandlung von Gewinnen und Verlusten auswirkt. Die Zuordnung hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird und welche Absicht mit ihr verfolgt wird.
Wann zählt die Ferienimmobilie zum Privatvermögen?
Die Ferienimmobilie gehört zum Privatvermögen, wenn:
Steuerliche Konsequenzen für das Privatvermögen:
Wann gehört die Ferienimmobilie zum Betriebsvermögen?
Die Ferienimmobilie zählt zum Betriebsvermögen, wenn:
Steuerliche Konsequenzen für das Betriebsvermögen:
In den meisten Fällen ist eine Nutzungsänderung erforderlich, wenn Sie Wohnraum in eine Ferienimmobilie umwandeln möchten. Dabei handelt es sich um eine Änderung der ursprünglichen Nutzung der Immobilie, die in der Regel einer Genehmigung durch die zuständige Baubehörde bedarf. Ob und wann eine Nutzungsänderung erforderlich ist, hängt von den lokalen Vorschriften und der geplanten Art der Vermietung ab.
Wann ist eine Nutzungsänderung erforderlich?
Regelmäßige und gewerbliche Ferienvermietung
Wenn die Immobilie regelmäßig als Ferienunterkunft an wechselnde Gäste vermietet wird, gilt dies in vielen Gemeinden als gewerbliche Nutzung. Eine solche Nutzung unterscheidet sich von der klassischen Wohnraumnutzung und erfordert oft eine Genehmigung.
Lage in einem Wohngebiet
In Wohngebieten gibt es häufig strenge Vorschriften, die darauf abzielen Wohnraum zu schützen. Die Nutzung von Wohnraum als Ferienimmobilie könnte hier problematisch sein, insbesondere wenn sie mit Lärmbelästigung oder einem erhöhten Verkehrsaufkommen verbunden ist.
Lokale Satzungen oder Zweckentfremdungsverbote
In einigen Städten oder Gemeinden, insbesondere in touristisch beliebten Regionen, gelten spezielle Zweckentfremdungsverbote (Der genehmigte Nutzungszweck liegt nicht mehr vor). Diese sollen verhindern, dass Wohnraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen wird. Eine Genehmigung zur Umwandlung ist dann nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Baurechtliche Vorgaben
Auch die baurechtlichen Gegebenheiten der Immobilie spielen eine Rolle. In einigen Fällen müssen bauliche Anpassungen vorgenommen werden, z. B. beim Brandschutz, der Barrierefreiheit oder der Ausstattung mit Rettungswegen.
Wann ist keine Nutzungsänderung erforderlich?
Gelegentliche Vermietung
Wenn Sie die Immobilie überwiegend selbst nutzen und nur gelegentlich an Gäste vermieten, bleibt die Wohnraumnutzung in vielen Fällen erhalten. Eine Nutzungsänderung ist in diesem Fall oft nicht erforderlich.
Einfamilienhäuser oder abgeschlossene Wohnungen
In einigen Gemeinden ist die Vermietung von Ferienimmobilien in Einfamilienhäusern oder vollständig abgeschlossenen Wohnungen ohne zusätzliche Genehmigung erlaubt.
Empfehlung: Eine Anfrage bei der lokalen Baubehörde sollte stattfinden, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Wenn Sie eine Ferienimmobilie vermieten möchten, sind je nach Land, Region und Art der Vermietung bestimmte Anmeldungen und Genehmigungen erforderlich.
Ob Sie Ihre Ferienimmobilie als Beherbergungseinrichtung oder als Zweitwohnsitz anmelden sollten, hängt davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen möchten: Zur Vermietung an Gäste oder hauptsächlich für Ihren privaten Gebrauch. Beide Optionen haben unterschiedliche rechtliche und steuerliche Auswirkungen, die Sie kennen sollten.
Folgende zwei Anmeldungsoptionen stehen zur Auswahl:
Hier noch mal die wichtigsten Schritte, die Sie bei der Anmeldung einer Ferienimmobilie beachten sollte:
Da die Regelungen von Region zu Region variieren, ist es ratsam, sich bei der Gemeinde genau zu informieren.
Abschließende Empfehlung: Für eine korrekte Einordnung und Vermeidung von steuerlichen oder rechtlichen Problemen ist es ratsam, sich von einem Steuerberater oder einem Experten für Vermietung in Rechts- und Steuerfragen beraten zu lassen.
